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Proposed regulations extend application of the Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act to the mortgage lending sector

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On February 18, 2023, the Department of Finance released proposed amendments (the Amendments) to certain regulations to the Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act (the PCMLTFA) that would extend the application of the PCMLTFA to non-financial institution mortgage lending entities1.

What you need to know

  • Mortgage lending entities will become reporting entities: The Amendments would extend various anti-money laundering/anti-terrorist financing (AML/ATF) obligations to non-financial institution entities involved in the mortgage lending process.
  • Broad application: Mortgage lenders, brokers and administrators are each defined broadly in the Amendments, therefore subjecting non-financial institution entities of all sizes engaged in the mortgage lending process to the PCMLTFA.
  • Consultation period: A 30-day consultation period, which is open until March 20, 2023, welcomes comments on the draft regulations.

Key amendments applicable to mortgage lenders

The Amendments broaden the scope of application of the PCMLTFA to non-financial institution entities involved in the mortgage lending process; specifically, mortgage brokers, mortgage lenders and mortgage administrators. The Amendments have been anticipated since the federal government announced its intention to extend the application of the PCMLTFA to non-financial institution mortgage lenders in the 2022 Federal Budget (Budget 2022). Amendments were further expected as a result of the June 2022 Cullen Commission report, which identified the mortgage lending industry as a key area of money laundering risk and recommended amendments to the PCMLTFA to regulate private mortgage lenders.

Although mortgages issued by financial entities designated as reporting entities under the PCMLTFA have historically been subject to AML/ATF requirements, non-financial institution mortgage lending entities have remained unregulated. The Amendments aim to address the risk of money laundering in this industry by bringing the requirements applicable to mortgage lending entities in line with existing AML/ATF requirements applicable to financial entities and real estate brokers/sales representatives and developers.

Pursuant to the Amendments:

  • “Mortgage lender” is defined as “a person or entity, other than a financial entity, that is engaged in providing loans secured by mortgages on real property or hypothecs on immovables”.
  • “Mortgage broker” is defined as “a person or entity that is authorized under provincial legislation to act as an intermediary between a mortgage lender and a borrower”.
  • “Mortgage administrator” is defined as “a person or entity, other than a financial entity, that is engaged in the business of servicing mortgage agreements on real property or hypothec agreements on immovables on behalf of a lender”.

Given the broad scope of these definitions, the Amendments would apply broadly to non-financial institution mortgage lending entities of all sizes.

As a reporting entity under the PCMLTFA, mortgage lending entities will, once the Amendments are in force, become subject to several requirements, including:

  • Development of a compliance program;
  • Application of customer due diligence measures (e.g., KYC/identity verification and beneficial ownership requirements);
  • Record keeping (e.g., storing client identification records);
  • Transaction reporting (e.g., submitting suspicious transaction and terrorist property reports as well as other reports, such as large cash ($10,000 or more) transaction reports, to the Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada (FINTRAC)); and
  • Following ministerial directives and transaction restrictions when funds are sent to or received from certain countries.

Corresponding administrative monetary penalties (AMPs) will also be added to the Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Administrative Monetary Penalties Regulations, subjecting mortgage lending entities to penalties for non-compliance with the PCMLTFA. The range of penalties proposed in the Amendments are in line with existing AMPs under the PCMLTFA (for a minor violation, $1 to $1,000 per violation; for a serious violation, $1 to $100,000 per violation; and for a very serious violation, $1 to $100,000 per violation for an individual and from $1 to $500,000 per violation for an entity).

Once the finalized regulations come into force, we expect that FINTRAC will update its guidance documents to include specific guidance for mortgage lending entities.

Policy objectives of the amendments

In the Regulatory Impact Analysis Statement (RIAS) respecting the Amendments, the following policy objectives were provided for extending the scope of the PCMLTFA to mortgage lending entities:

  • Responding to recommendations in the June 2022 Cullen Commission report to impose more stringent regulation on the mortgage lending industry.
  • Reducing the vulnerability of mortgage lending entities to exploitation for money laundering/terrorist financing, specifically through (1) receiving funds that are proceeds of crime, such as a down payment or repayment of the loan; and (2) lending potential proceeds of crime to clients.
  • Addressing the increased risk of exploitation of Canada’s real estate market by criminals, which can negatively impact housing affordability across the country.
  • Creating a level playing field by imposing the same requirements on mortgage lending entities as those imposed on financial institutions and real estate brokers/sales representatives and developers.
  • Supporting Canada’s implementation of the international FATF Standards, which require all mortgage lending businesses to comply with AML/ATF requirements such as customer due diligence.

Implications of the amendments for mortgage lenders

The Amendments may increase administrative burden on non-financial institution mortgage lenders, particularly those smaller in size. However, stakeholder feedback discussed in the RIAS suggests that many non-financial institution mortgage lenders already voluntarily comply to some degree with AML/ATF measures. One reason for this is because a reporting entity under the PCMLTFA (such as a bank or a securities dealer) wishing to acquire a mortgage or otherwise fund mortgage lenders may require the mortgage lender to comply with the PCMLTFA, perhaps to the same extent as the reporting entity, in order for the reporting entity to minimize its own risk of being involved in money laundering. A practical implication of the Amendments may be to ease the ability of mortgage lenders to attract funding from reporting entities (such as financial entities), who will be given some assurance that the non-financial institution mortgage lender is complying with FINTRAC’s requirements as a reporting entity.


Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.

Développement de contre-mesures médicales au Canada

Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.

Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19

Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.

Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada

La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.

Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.

Prochaines étapes

Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.

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