Baux des centres de données : beaucoup plus qu’un bail commercial traditionnel

 
Les centres de données sont des actifs hautement spécialisés qui nécessitent des baux tout aussi spécialisés. Le bail d’un centre de données est, à la base, un instrument hybride : à la fois une convention d’achat de biens immobiliers et entente de services d’infrastructure. Le bail ne porte pas seulement sur l’utilisation d’un espace physique, mais également sur les risques liés à la fourniture d’électricité, aux mesures de protection de l’environnement, à la connectivité et à la continuité des opérations. Contrairement aux baux commerciaux standards, où l’obligation principale du locateur consiste à fournir un espace habitable, le propriétaire d’un centre de données doit offrir un environnement fonctionnel et résilient capable de soutenir des activités essentielles. Comprendre les différences clés entre les baux des centres de données et les baux commerciaux standards permettra aux acteurs du marché d’évaluer efficacement les opérations dans l’ensemble de la structure du capital.

Dispositions relatives à l’alimentation en électricité

L’alimentation électrique constitue l’épine dorsale de tout centre de données, ce qui en fait l’un des aspects les plus importants du bail. Dans un bail commercial ou de bureau typique, les locaux sont définis en fonction de la superficie locative, et le loyer est calculé selon cette superficie. En revanche, dans le bail d’un centre de données, les locaux peuvent être définis en fonction du nombre de serveurs, et l’alimentation en électricité est aussi importante, voire plus, que l’espace physique.

Pour les baux des centres de données, le loyer est souvent établi en fonction de l’électricité engagée, en kilowatts, ou selon une combinaison de frais liés à l’espace et à l’électricité. Les principales modalités généralement négociées comprennent la capacité d’électricité engagée (la quantité totale d’électricité que le locateur s’engage à fournir), la densité de puissance (la quantité d’électricité disponible par serveur hébergé dans le centre de données), les niveaux de redondance (la capacité d’alimentation de secours disponible intégrée à l’installation) et la répartition des coûts des services publics (qui paie l’électricité et comment ces coûts sont calculés). Les baux précisent également si l’électricité est facturée en fonction du volume utilisé ou en fonction d’un tarif fixe et ils peuvent inclure des critères de référence liés à l’efficacité avec laquelle le locateur fournit l’électricité à l’installation.

Refroidissement et mesures de protection de l’environnement

Les serveurs hébergés dans les centres de données génèrent beaucoup de chaleur : si cette chaleur n’est pas correctement extraite, l’équipement peut tomber en panne en quelques minutes. Par conséquent, les baux des centres de données précisent généralement la capacité de refroidissement de l’installation (habituellement mesurée en tonnes de réfrigération ou en kilowatts) ainsi que les exigences de redondance pour les systèmes de refroidissement de secours. Les parties négocient également l’obligation du locateur de maintenir la température et l’humidité à l’intérieur de paramètres définis afin d’assurer le fonctionnement optimal de l’équipement du locataire. Des seuils de performance précis et des recours en cas de défaillance sont généralement prévus dans des accords sur les niveaux de service.

Étant donné que le refroidissement peut représenter près de la moitié de la consommation totale d’énergie d’un centre de données, la répartition des coûts constitue un point de négociation important. Les locataires voudront savoir si les coûts de refroidissement sont inclus dans le loyer, facturés séparément ou mesurés directement par un compteur. Dans les baux commerciaux standards, les frais d’exploitation sont généralement intégrés dans les frais d’entretien des aires communes, mais dans les baux des centres de données, c’est la consommation d’électricité qui constitue le principal coût variable, d’où l’importance de ce point lors des négociations.

Redondance et infrastructure

Pour un immeuble commercial standard, les locateurs fournissent des services de base (système CVCA, eau et électricité) et sont généralement exonérés de responsabilité en cas d’interruption de ces services, habituellement jusqu’à un certain nombre de jours consécutifs pendant lesquels le locataire ne peut utiliser les installations. En revanche, le propriétaire d’un centre de données doit fournir et entretenir des systèmes d’alimentation électrique complexes, notamment des systèmes d’alimentation sans coupure et des génératrices de secours, afin d’assurer la continuité des opérations du locataire en cas de panne d’électricité.

Les centres de données sont souvent classés selon leur niveau (niveau I à IV) conformément à une norme reconnue du secteur. Les installations de niveau I ne comportent aucune redondance : si une unité de refroidissement ou une source d’alimentation électrique tombe en panne, l’installation est hors service jusqu’à sa réparation. Les installations de niveau IV sont quant à elles insensibles aux défaillances; cela signifie que tous les systèmes critiques disposent d’au moins un système de secours complet. Chaque bail devrait préciser clairement le niveau de l’installation (ou des spécifications équivalentes) et décrire la redondance intégrée aux systèmes d’alimentation électrique, de refroidissement et du réseau. Les niveaux plus élevés offrent une meilleure protection contre les interruptions, mais coûtent généralement plus cher.

Accords sur les niveaux de service (ANS)

Les ANS établissent des normes contraignantes et mesurables relatives au rendement des installations, qui vont bien au-delà des obligations d’habitabilité générales stipulées dans les baux commerciaux standards. Ils peuvent être intégrés au bail, par exemple sous forme d’annexe, ou encore être structurés comme des ententes indépendantes qui seront lues en parallèle avec le bail.

Quel que soit leur format, ils comprennent généralement des clauses portant sur : i) les garanties de disponibilité; ii) les fourchettes de température et d’humidité; iii) les normes de connectivité réseau et de temps de latence; iv) les exigences en matière de sécurité physique.

Les ANS précisent également les conséquences pour le locateur s’il ne respecte pas ses engagements. Parmi les recours courants, mentionnons les crédits de loyer ou, dans des circonstances particulières, le droit de résilier le bail. Souvent, le locateur fournit une garantie de la société mère pour le paiement des crédits de loyer découlant de la violation de l’ANS.

Dans les baux de centres de données, les droits de résiliation s’étendent à des événements déclencheurs plus vastes que ceux habituellement stipulés dans les baux commerciaux standards, comme un manquement de la part du locateur, un sinistre ou une expropriation. Les locataires négocient fréquemment des droits de résiliation additionnels en cas de violations répétées des ANS, d’interruptions prolongées, de défaut du locateur de conserver les certifications requises, ou encore de transfert de propriété à une entité ne disposant pas de l’expérience opérationnelle appropriée. Il s’agit là d’une différence importante par rapport aux baux commerciaux, pour lesquels il n’existe généralement aucune restriction quant à la capacité du locateur de céder son intérêt dans le bien.

Conclusion

Traiter les baux des centres de données comme de simples baux commerciaux revient à ne considérer qu’une partie de leurs caractéristiques. Les dispositions liées à l’infrastructure propres à cette catégorie d’actifs font de leur négociation un exercice hybride. Les participants au marché doivent bien comprendre ces particularités afin de répartir efficacement les risques lors des négociations.