Potential impacts of the 2024 elections on the U.S. real estate market: what our clients need to know
Authors
While the real estate industry is generally not dramatically affected by the potential swings of an election year, there are subtle differences between the policies put forth by each party in the upcoming U.S. election that could have material impacts on investments in U.S. real property. In this article, we discuss the effect these changes could have and provide practical benefits to stakeholders navigating this sector.
Restrictions on foreign ownership of U.S. real property: a political winner no matter who wins
We recently wrote about this particular movement in American politics, and how it could lead to expanded restrictions on foreign ownership of U.S. real property. Regardless of the outcome of the 2024 elections, we expect that the momentum behind further restrictions on foreign ownership will continue unabated, and we urge Canadian real property investors (even on an indirect basis) to remain vigilant.
Canadians are the largest foreign holders of U.S. land, and restrictions on ownership that ostensibly target hostile foreign actors sometimes are drafted broadly enough to apply to our friends to the North. We also expect that this surge may lead to an increased mandate for the Committee on Foreign Investment in the United States (CFIUS), which could impact inbound Canadian deal activity in many sectors (although Canadians remain on the “whitelist” of excepted foreign states).
1031 exchanges: ready for their last rites?
One of the great challenges for the new President and Congress will be how to handle the expiration of the 2017 “Trump Tax Cuts”. Fiscal accounting will have a large impact on whether it is politically realistic to extend all (Republican) or a majority (Democrat) of those tax cuts in a “revenue neutral” package. 1031 exchanges (named for the relevant section of the tax code) allow sellers of real property to defer paying capital gains tax where they reinvest or “exchange” real estate sale proceeds into a similar property. While we expect that a Trump administration would leave Section 1031 alone (Mr. Trump is a real estate developer, after all), 1031 exchanges are squarely in the repeal crosshairs of the Biden administration to help bridge the gap from a revenue perspective. Given that the 1031 rules were put in place to allow for greater liquidity and transaction volume in the real estate industry, we would expect that a 1031 repeal would create a sustained period of friction in the market while impacts on transaction volume and pricing shake out.
While it is difficult to predict all consequences of repeal, a few potential impacts are worth highlighting.
- Potential sellers may opt to avoid sales of property and instead take advantage of debt-financed “cashout” transactions, ideally refinanced in perpetuity (there is no tax on debt, after all). This could present an opportunity for credit investors interested in investing in these types of loans given the expected increase in demand.
- Our private equity (PE) clients often buy companies that own real estate as an ancillary part of the business (often the property is owned by the business owner rather than the business itself). These individual owners, who are the most likely parties to engage in 1031 exchanges, may now be less likely to want to sell property as part of the broader sale of the business. Canadian PE can view this as a great opportunity to avoid owning real estate (often not something they want to do anyway) and simply negotiate a long-term lease as part of the transaction. This also presents a potential way to improve negotiating leverage because the incentives to the seller/property owner relating to the real estate would be dramatically changing.
- UPREITs, or umbrella partnership REITs, may see a renewed and invigorated appeal. UPREIT transactions involve a property owner contributing their property to a REIT in exchange for ownership in the REIT. It is similar to a 1031 exchange in that it can defer the current recognition of taxable income to the property owner. These structures have been used for decades but may see increased volume as an alternative to the more commonly used 1031 exchange.
Are you not infra-tained?
Large federal appropriations take time to go from the stroke of the President’s pen to the actual deployment of funds. As a result, big headline laws like the Infrastructure Investment and Jobs Act (the IIJA), signed by President Biden in November 2021, have a continuing material impact. The IIJA provided for US$550 billion in new infrastructure spending over five years, including US$110 billion for new roads, bridges and major projects, and US$66 billion for rail improvements. Discretion is afforded to federal agencies to allocate this capital based on various factors, and political factors certainly play a part. A new Trump administration, for example, might be more willing to redeploy funds earmarked for green energy improvements somewhere else, or more likely to rebuild a bridge in Birmingham than Boston. Alternatively, a Democratic election victory would suggest there is a mandate for a Democrat President to continue the former Biden administration’s acceleration of green investments, including electric charging stations (US$7.5 billion already allocated in the IIJA) and solar farms.
Given that access to infrastructure is a major element driving real property development, where these funds get deployed will define the types of corollary projects that become viable. Two examples are instructive.
- The IIJA includes a US$22 billion direct investment in Amtrak to repair and rebuild stations and modernize the fleet. This will have direct impacts on real property at or near Amtrak hubs. A large investment in a multifamily development located adjacent to a rail station looks much more attractive if that rail station is about to get a major facelift.
- With major repairs and expansions in the queue for roads and bridges, we expect these projects could lead to a dramatic expansion of opportunity in the industrial and warehousing sector. These classes have remained resilient in the face of the interest rate environment due to their “mission-critical” role in fulfillment, logistics, etc. Repairing and rebuilding roads, bridges and ports will support the development of even more of these assets. There is often no replacement for a place to put a bunch of boxes, after all.
Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.
Développement de contre-mesures médicales au Canada
Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.
Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19
Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.
Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada
La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.
Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.
Prochaines étapes
Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.