Les accords conclus par le Bureau de la concurrence relativement aux acquisitions de maisons de retraite montrent l’importance accordée aux parts de marché lors de l’examen des fusions

L’énoncé de position du Bureau fournit des indications utiles sur la manière dont sont évaluées les opérations dans le secteur des maisons de retraite. Il souligne également le rôle central qu’occupent les présomptions structurelles liées aux parts de marché et aux niveaux de concentration dans l’examen des opérations à caractère stratégique, lesquelles ont été introduites par les modifications apportées à la Loi sur la concurrence (la Loi) en juin 2024.

Ce qu’il faut savoir

• Le Bureau a négocié des mesures de dessaisissement afin de dissiper ses préoccupations concurrentielles dans le cadre de deux acquisitions dans l’industrie des maisons de retraite.
• Ces dossiers montrent à quel point les présomptions structurelles récemment introduites occupent désormais une place centrale dans l’examen des opérations de fusion à caractère stratégique, mettant fortement l’accent sur la définition du marché et la présentation de données fiables pour étayer l’analyse des parts de marché et de la concentration.
• Lorsque les seuils des présomptions structurelles sont dépassés, le fardeau de la preuve qui incombe aux parties à la fusion pour les réfuter est considérable, ce qui confère au Bureau un plus grand pouvoir de négociation sur les mesures correctives.

Les détails

Les opérations

Le 2 mars 2025, Welltower Inc. (Welltower), une fiducie de placement immobilier dont le siège social est situé aux États-Unis et qui détient des participations dans des maisons de retraite aux États-Unis, au Canada et au Royaume-Uni, a annoncé un accord en vue d’acquérir Amica Senior Lifestyles (Amica) (l’opération Welltower/Amica), un exploitant de résidences pour personnes âgées au Canada qui détenait à ce moment-là un portefeuille de 31 immeubles à revenus et de 7 immeubles en construction en Ontario et en Colombie-Britannique.

Le 22 juillet 2025, Chartwell Retirement Residences (Chartwell), un exploitant canadien de maisons de retraite possédant des établissements en Ontario, au Québec, en Colombie-Britannique et en Alberta, a annoncé la conclusion d’un accord visant à acquérir six maisons de retraite situées dans le sud-ouest de l’Ontario de Sifton Properties Limited (Sifton) (l’opération Chartwell/Sifton – conjointement avec l’opération Welltower/Amica, les « opérations »).

L’examen de l’opération Welltower/Amica a duré environ neuf mois, tandis que celui de l’opération Chartwell/Sifton a duré environ sept mois. Compte tenu de ces délais, ces examens auraient nécessité la délivrance d’ordonnances imposant la transmission d’un volume important de données et de documents (appelées demandes de renseignements supplémentaires). Ce délai s’inscrit dans la tendance observée depuis la modification de la Loi : les examens menés par le Bureau deviennent de plus en plus longs et complexes. Il convient toutefois de noter qu’il ne s’agit là que des cinquième et sixième affaires réglées depuis l’introduction des présomptions structurelles, aucune affaire n’ayant fait l’objet d’un procès au cours de cette période. En d’autres termes, alors que les procédures d’examen des fusions s’allongent et se complexifient, les résultats concrets ne semblent pas très différents dans l’ensemble.

L’analyse du Bureau

En juin 2024, la Loi a été modifiée afin d’introduire des présomptions structurelles réfutables selon lesquelles les opérations de fusion et d’acquisition sont présumées anticoncurrentielles lorsque certains seuils de concentration sont dépassés sur un marché donné. Dans ces cas, il incombe aux parties de démontrer que l’opération n’aura pas pour effet de diminuer la concurrence. Pour en savoir plus sur ces modifications, consultez notre bulletin précédent.

Dans le cadre des récentes opérations dans l’industrie des maisons de retraite, le Bureau a défini les marchés de produits et les marchés géographiques comme suit :

• L’industrie a été divisée en deux segments en raison des différences en matière de services, d’effectifs requis et de coûts : d’une part, les résidences autonomes et semi-autonomes, qui accueillent les personnes qui ont besoin d’une certaine aide pour réaliser leurs activités quotidiennes, et d’autre part, les établissements pour les personnes atteintes de troubles cognitifs ou qui ont besoin de soins de longue durée, qui prennent en charge les personnes ayant besoin d’une surveillance accrue et de soins plus complexes (notamment les personnes atteintes de démence).
• Le Bureau a conclu que la concurrence entre les maisons de retraite s’exerce au niveau local.

Ces définitions du marché sont globalement conformes à celles de l’énoncé de position de 2012 du Bureau concernant l’acquisition de Maestro Retirement Residences par Chartwell et Health Care REIT (l’opération Chartwell-HC/MRR), bien que dans ce cas, le Bureau avait reconnu qu’il existait probablement un certain degré de substituabilité du côté de l’offre des deux types de soins, susceptible de contrer l’exercice d’un pouvoir de marché après la fusion.

Afin d’évaluer les parts de marché et les niveaux de concentration sur les marchés locaux visés, le Bureau a recueilli des informations sur les types et le nombre d’unités, ainsi que sur les tarifs pratiqués par chaque exploitant de maison de retraite (parties concernées et autres concurrents). Le Bureau a constaté que les seuils des présomptions structurelles avaient été dépassés dans les marchés locaux suivants :

• Pour l’opération Welltower/Amica : Victoria, le nord-ouest de Vancouver, Brampton et Ottawa pour plusieurs types d’unités;
• Pour l’opération Chartwell/Sifton : Kitchener-Waterloo pour plusieurs types d’unités.

Les parties ont présenté divers arguments au Bureau pour réfuter les présomptions structurelles, notamment la différenciation de l’offre de services (par exemple, Amica s’adresse à des retraités plus aisés), la présence d’autres fournisseurs et la faiblesse des barrières à l’entrée.

Le Bureau a toutefois établi que les éléments de preuve démontraient que les parties étaient des concurrents directs (tant pour les services proposés que pour la proximité géographique) et que les marchés locaux étaient sous-desservis, avec une offre limitée, en partie en raison d’obstacles importants tels que des coûts d’investissement et de main-d’œuvre élevés, ainsi que des délais prolongés pour le zonage municipal, l’octroi de permis provinciaux et la construction. Il convient de noter que le Bureau avait conclu, dans le cadre de l’opération Chartwell-HC/MRR, que les barrières à l’entrée pour les nouveaux acteurs et à l’expansion pour les acteurs existants étaient faibles.

Le Bureau a conclu que les opérations étaient susceptibles d’entraîner une diminution sensible de la concurrence sur les marchés locaux. Afin de répondre aux préoccupations du Bureau, Welltower et Chartwell ont conclu des ententes exigeant la cession de maisons de retraite dans les marchés locaux afin de préserver le niveau de concurrence qui existait avant les opérations.

Conclusion

Les examens menés par le Bureau de la concurrence sur ces opérations montrent le rôle central que jouent les présomptions structurelles dans l’examen des opérations de fusion à caractère stratégique. Ces examens accordent désormais une importance considérable à la définition précise du marché pertinent et à la production de données fiables (de préférence provenant de sources tierces) pour étayer l’analyse des parts de marché et de la concentration.

Lorsque les présomptions structurelles sont dépassées, le fardeau de preuve qui incombe aux parties à la fusion pour réfuter ces présomptions est considérable. En l’absence de preuves suffisamment convaincantes démontrant clairement qu’une opération n’entraîne ni diminution sensible ni empêchement de la concurrence, le Bureau dispose désormais d’un plus grand pouvoir de négociation sur les mesures correctives, pouvant même, au besoin, bloquer l’opération.

Les parties qui envisagent des acquisitions à caractère stratégique devraient évaluer soigneusement (en collaboration avec leurs conseillers et avant la signature) si les seuils des présomptions structurelles seraient dépassés sur des marchés ciblés, en s’appuyant sur des données fiables. Si c’est le cas, elles devraient rigoureusement examiner s’il existe des preuves suffisantes et convaincantes pour les réfuter, et déterminer comment répartir de manière appropriée le risque réglementaire dans les conventions relatives à l’opération, compte tenu du pouvoir de négociation accru dont dispose le Bureau pour négocier des mesures correctives dans ces circonstances. Les parties à une fusion qui décident d’aller de l’avant avec des opérations de ce genre doivent s’attendre à des examens potentiellement longs et complexes, qui peuvent les obliger à se conformer à des ordonnances de production de données et de documents.