15 décembre 2023•Calcul en cours...
Authors
Alexandra Shelley
Jeremy Opolsky
Charlene Schafer
Nooreen Bhanji
The Ontario Court of Appeal recently considered the award of lost profits in the context of the purchase of land for development. The vendor was found to have breached the agreement of purchase and sale. The trial judge awarded the purchaser profits on account of lost development opportunity on the property. The Court of Appeal overturned the decision, holding that the ordinary measure damages must apply: the difference between the market value of the land at the time of closing and the purchase price under the agreement.
What you need to know
- The normal measure of damages for a failed real estate purchase is the difference between the contract price and the market value of the land on the intended closing date under the contract. This normal measure of damages incorporates the potential development value of land.
- The presumption in favour of the normal measure is not easily displaced. This is despite the fact that there is general discretion for the court to depart from the market value approach if special circumstances warrant.
The facts
The respondent was the purchaser, and the appellant was the vendor, under an agreement of purchase and sale (APS) for the sale of development lands. The purchase price was based on the number of developable acres within the Caledon property. At the time of the APS, the property was undeveloped.
Between signing and the waiver of conditions, the property appreciated in value and the vendor received an offer well exceeding the original purchase price of $6.6 million. The vendor then alleged a breach of the agreement by the purchaser and repudiated the APS. The purchaser rejected the repudiation and sued for breach of contract. At trial the purchaser did not claim for specific performance.
The trial judge held that the purchaser had not breached the APS. While she accepted that the ordinary approach to damages is based on the difference between the purchase price and market value at the time of closing, she held that she could depart from this standard in special circumstances. The special circumstances here were the parties’ contemplation, at the time of signing the APS, that the land would be developed into serviced lots. The trial judge accepted expert evidence from a development consultant, with experience in helping landowners determine the financial cost and potential profits of real estate development, that the estimated profits of the purchaser’s proposed developments were $11.1 million.
The Court of Appeal’s decision
The vendor appealed on liability and damages. The appeal with respect to liability was dismissed: the Court of Appeal agreed that the vendor had breached the APS by repudiating it. But the appeal of damages was allowed.
The Court of Appeal held that the trial judge had erred in departing from the normal measure of damages. The normal measure of damages compensates the innocent purchaser for the loss of the market value of the lands on the closing date less the purchase price that had to be paid to acquire them. This approach takes into account the value the land has at its probable highest and best use, including development.
It was not appropriate to depart from the market value approach in the absence of anything that suggested that the normal measure would not address the purchaser’s recoverable loss.
Why the normal measure of damages applies
The Court of Appeal explained that the normal measure of damages exists for several reasons, including: i) to represent the financial equivalent of the asset; and ii) to enhance commercial certainty of an innocent party’s damage and promote efficient behaviour.
The Court of Appeal held that the normal measure for damages in a failed real estate purchase is presumptive, and that presumption should not be departed from unless the party seeking damages shows that that measure does not address their type of loss.
The Court of Appeal provided examples of types of loss that may overcome the presumption:
- if a purchaser could extract a special value from developing the land that other market participants could not because, for example, it owned adjacent land and could combine it in a unique way with the land to be acquired
- if a purchaser had special development techniques not known generally to the market.
In those examples, the normal measure of damages may not be adequate, because the key driver of damages according to the normal measure—the market value of the land—may not reflect the development value the disappointed purchaser had lost.
A note on liability
In upholding the trial judge’s decision on liability, the Court of Appeal offered some helpful insights on what it means to be “ready, willing and able to close” in the face of a repudiation—i.e., showing that a party is willing and able to close and therefore enforce the contract:
- The trial judge was correct that the purchaser was not required to tender. Tendering is only one way of showing that a party is ready, willing and able to close, but it is not the only way. It is also not required from an innocent purchaser when the vendor has clearly repudiated the contract or made clear that they have no intention of closing.
- Despite not tendering, the purchaser here was ready, willing and able to close. The fact that the purchaser had not assumed the mortgage from the vendor, which was a required condition of the APS, did not undermine this finding. It was sufficient that the funds required to close were available to the purchaser and the purchaser could have assumed the mortgage.
Implications of the decision
The normal measure of market value damages will usually prevail for failed arm’s length sales of development land. Parties seeking a different measure of damages will need to show that in their special circumstances the market value of the land does not reflect the development value lost.
Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.
Développement de contre-mesures médicales au Canada
Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.
Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19
Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.
Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada
La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.
Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.
Prochaines étapes
Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.
Inscrivez-vous pour recevoir les dernières nouvelles
Restez à l’affût des nouvelles d’intérêt, des commentaires, des mises à jour et des publications de Torys.
Inscrivez-vous maintenant