What to expect when you’re expecting (to remove your GP): a real estate investor’s checklist
Prolonged volatility in the U.S. real estate market has led to a rise in troubled relationships between joint venture sponsors and limited partners. This set of circumstances has led to a rise in limited partners exercising their “nuclear” rights to either force a sale of the assets owned by the partnership or remove their general partner (GP) from their management role.
Presented with the choice between selling assets and moving on versus a messy divorce, many would select the former. Unfortunately, a lack of liquidity in the market and dramatically fluctuating valuations have made property sales much more difficult, and to preserve value many investors are being forced to choose the path of most resistance by pursuing a removal and replacement of their sponsor. While most partnership agreements prescribe an orderly method for the removal of a GP, there are a number of practical challenges to effect that removal outside the four corners of the agreement that investors should consider as they pursue this course.
Real estate investor checklist for removing a GP
1. Replacement sponsor negotiations
Unless investors have in-house management teams (including those with sector expertise, if necessary) that can take over the assets right away, the first thing an investor will need to do if they plan to remove their sponsor is to begin negotiations with replacements. These negotiations can take many months, involving settling new partnership arrangements, management agreements and potentially new financing. These negotiations may also involve a (painful) resetting of the economics of the partnership and asset valuations. Investors would be wise to approach these discussions with up-to-date appraisals and a sense of the most recent market trends.
2. Financing matters
Financing arrangements for individual assets are frequently driven by the sponsor, with sponsor individuals or funds serving as guarantors under those financings. Typically, those loan agreements provide that a “change of control” of the borrower requires the consent of the lender. As such, sponsor removal and replacement will include the involvement of the lender because they will likely have to consent to either or both the change of control and a replacement guarantor.
Some of these headaches can be managed at the time of entry into the financing arrangement by investors negotiating firmly over criteria for the removal and replacement of the sponsor and/or guarantor. Whether it is a “white list” of pre-approved transferees or a list of criteria such as AUM, number of square feet under management, net worth, etc., the presence of objective criteria can eliminate lender discretion where that discretion would give them significant leverage over the future of the project (be wary of a list of objective criteria that concludes with “…and is otherwise acceptable to lender in its [reasonable/sole] discretion”). Investors can have themselves pre-approved as replacement guarantors at the outset so they can manage a quick transition if necessary. Further, lender KYC searches for replacement control parties or guarantors can eat up valuable time and investors should be prepared to wait out that process, requiring careful management of transaction timelines.
It is likely that a replacement GP will have their own banking relationships and may want to reset the financing at the property in connection with their entry into the structure. If this is the case, investors can consider whether to negotiate a short-term extension of the existing financing or put up the capital (by loaning the money to the borrower entity) to pay off the loan and get repaid with new loan proceeds.
3. Transition arrangements
Sponsors (or their affiliates) often serve the project in multiple management capacities, such as property manager, asset manager and/or development manager. A removal and replacement of the sponsor at the partnership level will almost always automatically terminate the affiliated managers in those capacities as well. Management agreements typically provide for a “transition period”, where the manager will continue to serve following the termination for a defined period of time provided that fees continue to get paid at the property owner’s election. A simultaneous removal and transition is practically challenging, therefore the most prudent course is to plan to send notices electing a transition period along with any notices terminating the applicable management agreement.
4. Tax matters
Many investors (especially foreign investors) participate in the U.S. real estate market through tax-efficient structures. Some of these structures require that the investor not hold more than 50% of the indirect ownership interests in the asset or that the investor not “control” the property owner or investment vehicle. Investors should consider the tax implications of different courses of conduct as they pertain to these requirements, including whether it is worth temporarily ignoring the tax implications given that the assets may be in a loss position, with a view toward reverting to the desired tax structure once the new sponsor arrangements are stabilized.
Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.
Développement de contre-mesures médicales au Canada
Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.
Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19
Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.
Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada
La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.
Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.
Prochaines étapes
Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.