25 avril 2024•Calcul en cours...
Contracting parties regularly deal with risks in their commercial relationships, but there are limits to managing risk, such as the common law prohibition on unconscionable or extravagant penalties. In 660 Sunningdale GP Inc. v. First Source Mortgage Corporation, 2024 ONCA 252 (Sunningdale), the Ontario Court of Appeal found that a contractual payment cannot itself be a penalty; a penalty must be a payment triggered by a breach of contract to be unenforceable as a penalty. As a result, the Court held that a facilitation fee for putting together a loan could not be a penalty because the fee was not triggered by the would-be borrower’s failure to close the underlying loan agreement.
What you need to know
- True penalty clauses are unenforceable. While courts typically uphold contractual provisions that require a breaching counterparty to pay a genuine pre-estimate of the innocent party’s damages, courts will not uphold penalties that are designed to strong-arm parties into complying with a contract for fear of paying an extravagant or unconscionable sum upon their breach.
- Breach required for a penalty. A contractual payment cannot be characterized as an unenforceable penalty unless the payment is triggered by a party’s breach of the contract.
- Lender’s fee was upheld. As a result, the Court enforced a lender’s fee in a loan agreement that had failed to close because the fee was not triggered by the would-be borrower’s breach of the agreement. Similarly, the Court did not grant relief from forfeiture, a concept which likewise requires a breach of an agreement to be triggered. In this case, the lender had earned the fee by arranging the underlying loan facility, so the concepts of penalty and relief from forfeiture could not apply.
The details
Background
660 Sunningdale GP Inc. is a commercial real estate developer that entered into a loan agreement for funds to develop a new project. As part of the loan agreement, Sunningdale agreed to pay the lender a fee equal to 2.75% of the principal amount of the loan as consideration for the lender’s costs incurred while preparing the loan. Sunningdale paid a portion of the fee upfront upon entering into the agreement and was required to pay the balance from the loan proceeds on closing.
Sunningdale decided not to proceed with the loan. It commenced an action against the lender for the return of the upfront portion of the fee that Sunningdale had paid to the lender—and for relief from paying the balance of the fee under the loan agreement—on the basis that the fee amounted to an unenforceable penalty. The lender counterclaimed against Sunningdale for the unpaid balance of the fee.
At first instance, the motion judge allowed the lender to keep the upfront payment, finding that it represented an enforceable pre-estimate of the lender’s damages. However, the motion judge found that the lender was not entitled to the unpaid balance of the fee because that balance amounted to an unconscionable and unenforceable penalty.
The lender appealed the motion judge’s decision. The key issue was whether a lender’s fee in a loan agreement amounted to an unenforceable penalty clause.
The Court of Appeal’s decision
The Court found that the fee was not an unenforceable penalty; it held that Sunningdale must pay the outstanding balance of the fee to the lender.
The Court drew an important distinction between the terms of Sunningdale’s loan agreement and the type of penalty clause that the law prohibits. The essence of an unenforceable penalty is an extravagant or unconscionable payment of money designed to threaten a contractual counterparty into performing the contract. A payment is therefore an unenforceable penalty only if it is payable upon a breach of contract. In other words, a payment that is not triggered by a breach of contract cannot be a penalty.
The Court found that the lender’s fee in Sunningdale’s loan agreement was payable regardless of whether Sunningdale actually breached the loan agreement—it was not a penalty. Rather, the fee represented an estimate of the costs that the lender had incurred by sourcing, investigating, underwriting and preparing the loan, and the lender had already earned the fee by the time the loan agreement was executed. This remained the case even though the loan agreement described part of the upfront portion of the fee as “liquidated damages”.
The Court similarly refused to find that the requirement to pay the lender’s fee amounted to forfeiture, again finding that this is a concept that requires a breach of an agreement in order to be triggered.
The Court also refused to relieve Sunningdale from paying the balance of the lender’s fee on the basis that the fee was unconscionable. The doctrine of unconscionability shields parties who are vulnerable in the contracting process. Sunningdale lacked the requisite vulnerability—it was sophisticated enough to handle a largescale commercial development, not a disadvantaged party that unconscionability looks to protect.
Implications
Sunningdale provides helpful guidance for parties seeking to manage counterparty risks in their commercial contracts. In particular, a contractual payment is unlikely to be characterized as an unenforceable penalty if it is a pre-existing contractual obligation instead of a consequence of breach of the contract. Lenders will find comfort that their fees are unlikely to be characterized as penalties—and that the costs they incur by preparing a loan are unlikely to be subject to closing risks—so long as the payment is not tied to the borrower’s breach.
Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.
Développement de contre-mesures médicales au Canada
Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.
Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19
Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.
Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada
La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.
Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.
Prochaines étapes
Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.
Inscrivez-vous pour recevoir les dernières nouvelles
Restez à l’affût des nouvelles d’intérêt, des commentaires, des mises à jour et des publications de Torys.
Inscrivez-vous maintenant