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Budget 2024: halal mortgages

Authors

In the 2024 federal budget released on April 16, the federal government stated its intention to explore new measures to expand access to alternative financing products, like halal mortgages to promote homeownership for Canadians. Consultations with financial services providers and diverse communities have begun so that the government can better understand what federal policies may be put in place to better support the unique needs of all Canadians seeking to become homeowners.

What you need to know

Permitting new financing arrangements, like non-interest based home mortgage products that are also compatible with the Muslim faith (halal mortgages), would allow many Muslim Canadians to also purchase and finance a home.
These products could also be made available and utilized by non-Muslim Canadians who would find the terms attractive like any other financial products.
New measures could include a regulatory sandbox for financial services providers, as these finance arrangements raise tax and consumer protection issues for all lenders, mortgage guideline and other risk issues for federally regulated financial institutions.
Halal mortgages, while consistent with Islamic financing principles, would ultimately be subject to Canadian law like any other financial product or service.

Background and types of halal mortgages

Islamic finance is based on financing principles that prohibit interest (riba), speculation (maisir), and uncertainty (gharar). It emphasizes risk-sharing, mutual cooperation, and avoiding unjust enrichment or unfair exploitation. Money is seen as a means of exchange, not a commodity itself from which to generate profit, and transactions must be founded upon tangible assets or services. A halal mortgage would allow Muslim Canadians to purchase and finance a home while complying with their faith.

Islamic financing is growing and facilities have been offered for many years in countries with large Muslim populations. In 2019, Islamic finance assets were estimated to total US $2.8 trillion, spread across over 80 countries¹. Over the last ten years, Islamic finance has grown at a yearly pace of 10%–12%. According to Arab News’ 2019 State of Global Islamic Economy report, the total Islamic finance assets are estimated to grow to $3.5 trillion this year². The majority of these assets are concentrated in the Middle East and North Africa, which are home to 190 Islamic banks³. The United Kingdom is the biggest centre for Shariah-compliant financing in the western world, and also has the world’s first actively managed equity Shariah-compliant exchange-traded fund (ETF) that was launched in September 2020⁴. There are five licensed Islamic banks in the United Kingdom, and over 20 conventional banks that offer Islamic finance products. Other European countries including Luxembourg, Germany, Switzerland and France are also entering the market⁵.

In halal mortgages, homeowners still make payments toward the purchase of their home like with a conventional mortgage—but the structure of the mortgage is different. There are three structures that are most commonly used:

Declining balance partnership (Musharaka): In this structure, registered ownership of the home is with the borrower, but the beneficial ownership of the home is a partnership or co-ownership between the lender and the borrower. Each partner or co-owner contributes capital and shares profits and losses according to their equity interest. The payments are a combination of 1) rent for the portion of the home owned by the bank, and 2) a home equity purchase payment. Over time, the proportion of the property owned by the borrower increases, until the borrower owns the entire interest in the home at the end of the term.
Rent-to-own (Ijara): A rent-to-own arrangement where the bank acquires the home and leases it back to the borrower. The borrower gradually acquires ownership of the home through periodic lease payments, which are a combination of rent, repayment of principal, and profit for the bank. At the end of the term, the entire ownership in the home is transferred to the borrower.
Sale at a mark-up (Murabaha): A cost-plus financing arrangement where the bank purchases the home and immediately sells it to the borrower at a markup, with payments made in installments.

Opportunities

While there are some financial institutions in Canada offering mortgages and other financial products that are compliant with Islamic law, they are not currently offered by Canada’s “big five” banks. The opportunities available are sizeable—there are more than two billion Muslims around the world, and according to the 2021 Canadian census, Muslims make up almost 5% of the total Canadian population.

Current challenges in implementing halal mortgages in Canada

The market for Islamic finance is less developed in Canada than it is in other parts of the world, and finding halal financing for Muslims in Canada has been difficult. Because few institutions offer halal mortgages in Canada, costs for customers have been higher or many of these Canadian families have been shut out of home ownership altogether.

Institutions in Canada must also navigate a complex matrix of federal and provincial legislation to determine compliance with applicable laws while ensuring that they are consistent with Islamic financing principles. In the absence of targeted legislation, it is challenging to ensure such financing options comply with tax, consumer protection and mortgage laws. Additionally, federally regulated financial institutions face uncertainty around mortgage guideline and other risk requirements.

What’s next

Government consultations with financial services providers and diverse communities began in March 2024. New measures could include changes in the tax treatment of these products or a new regulatory sandbox for financial service providers, while ensuring adequate consumer protections are in place. The government has indicated that it will provide a further update in the 2024 Fall Economic Statement.

Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.

Développement de contre-mesures médicales au Canada

Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.

Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19

Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.

Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada

La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.

Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.

Prochaines étapes

Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.

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