29 décembre 2022•Calcul en cours...

IRS proposes changes to U.S. real estate tax rules

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The United States Internal Revenue Service released proposed regulations that, when effective, will make it easier for certain foreign government entities, such as pension funds, that invest in U.S. real estate to maintain their ability to rely on the exemption provided by U.S. Code Section 892. The proposed regulations will, however, make it more difficult for U.S. REITs to qualify as “domestically controlled” for purposes of the FIRPTA rules under Section 897 of the Code.

In general, the regulations are not effective until final versions are published, but taxpayers are permitted to rely on them in the interim.

What you need to know

The proposed regulations make it easier for Section 892 controlled entities to avoid being treated as engaged in “commercial activities” by curtailing the impact of a noted trap for the unwary.

  • Relaxed USRPHC Deeming Rule
    • The regulations lessen the impact of the so-called Deeming Rule of current temporary Regulation Section 1.897-5T(b)(1) by providing that a controlled entity that would be a United States real property holding corporation (a USRPHC) solely by reason of owning minority interests in USRPHCs shall not be subject to the Deeming Rule and shall therefore not be “deemed” to be engaged in commercial activities. In other words, if a controlled entity only owns minority interests in USRPHCs and other blocked investments, including interests in non-domestically controlled REITs, it will not be subject to the Deeming Rule even if most of its value comes from investments in USRPHCs, and will therefore still be eligible to claim the benefits of Section 892 with respect to these minority investments.
    • For Section 892 controlled entities that are also Qualified Foreign Pension Funds (QFPFs) for purposes of Code Section 897(l), the proposed regulations further provide that the Deeming Rule will not apply at all. As a result, controlled entities that are QFPFs will no longer need to track what percentage of their assets are U.S. real property interests.

The proposed regulations make it more difficult for U.S. REITs to qualify as domestically controlled pursuant to Section 897(h) of the Code, which provides that interests in “domestically controlled” REITs are generally not treated as United States real property interests.

  • QFPFs not “domestic” for purposes of determining Domestically Controlled REIT Status
    • The proposed rules provide that Qualified Foreign Pension Funds will be considered “foreign persons” for purposes of determining whether a REIT is domestically controlled. Thus, a REIT majority owned by QFPFs and/or other foreign investors will not be considered a domestically controlled REIT. Although this rule does not apply until the regulations are finalized, the preamble to the regulations indicates that the U.S. Internal Revenue Service “may challenge” taxpayers that take a contrary position under current law.
  • Look-through of Foreign-Owned U.S. Corporations for purposes of determining Domestically Controlled REIT Status
    • The proposed regulations would look through a “foreign-owned” U.S. domestic corporation for purposes of determining whether a REIT is domestically controlled. A “foreign-owned” domestic corporation is defined for this purpose as any non-publicly traded U.S. corporation where 25 percent or more of the value is owned by non-U.S. investors. Thus, if a foreign investor or group of foreign investors form a taxable U.S. corporate blocker and that blocker invests in a REIT, the blocker will be treated as foreign to the extent of its foreign ownership to determine whether the REIT is domestically controlled, notwithstanding the blocker’s general status as a taxable U.S. corporation.

A separate set of regulations was also issued finalizing the rules regarding the definition of a QFPF and related issues. Those rules largely follow the proposed rules previously issued in 2019.


Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.

Développement de contre-mesures médicales au Canada

Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.

Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19

Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.

Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada

La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.

Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.

Prochaines étapes

Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.

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