Rent relief for small businesses: COVID-19 and Canada’s Emergency Commercial Rent Assistance Program

On April 24, the federal government announced plans to partner with the provinces and territories to establish the Canada Emergency Commercial Rent Assistance program (CECRA) to provide rent relief for small businesses¹. The initial announcement was short on specific details and raised many questions as to how the program would operate in practice. On May 14, Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), which will administer CECRA on behalf of the Government of Canada and its provincial and territorial partners, released further details which clarify the program and the eligibility and application requirements².

Under the CECRA, CMHC will provide forgivable loans to eligible commercial property owners who agree to reduce the monthly gross rent owed by their impacted small business tenants by a minimum of 75% for the months of April, May and June 2020. The loans are intended to cover two-thirds of the rent reduction (50% of the monthly gross rent owed by impacted tenants during the applicable 3-month period) while the property owner will bear not less than one-third of the rent reduction (not less than 25% of the monthly gross rent) as a reduction of its rental income. The tenant will remain responsible for paying no more than 25% of the monthly gross rent for the 3-month period. Loan funds will be deposited directly into the property owner’s bank account.

Specific details concerning the application process and required documentation for CECRA loans are not yet available but CMHC has announced that an online application process for eligible property owners will open in the second half of May 2020. The application will include both fillable online forms and template forms of documents that will have to be submitted as proof of eligibility for the program. During the application process, property owners will need to provide evidence of an existing rent reduction agreement and attestations confirming eligibility for each impacted tenant asking for help. The deadline for applications will be August 31, 2020.

Eligibility: property owners

To qualify for CECRA, a commercial property owner must:

• own or be the landlord of a “commercial real property” which is occupied by one or more “impacted small business tenants”;
• have entered into a rent reduction agreement with an impacted tenant which provides for a rent reduction of at least 75% for the period of April, May and June 2020, as well as a moratorium on evictions for that same period; and
• have declared rental income on its personal or corporate tax return for tax years 2018 and/or 2019

Helpfully, the criteria now include not only owners of freehold property, but also ground lessees who sublease commercial premises to impacted small business tenants. Landlords and tenants who are not at arm’s length will be eligible to participate in CECRA so long as there was a valid and enforceable lease agreement in place prior to April 1, on no greater than market terms.

Previous confusion concerning references in the government’s initial announcement to landlord “profit” and “costs” and what rent was to be reduced have now been clarified by the requirement for reductions of monthly gross rent which would include both monthly minimum or base rent and additional rent.  

Commercial real property is defined as commercial properties with small business tenants. Commercial properties with a residential component and multi-unit residential mixed-use properties would also qualify for the program with respect to their small business tenants.  However, CECRA loans are not available for tenants of any federal, provincial, or municipal-owned properties. CMHC has also confirmed that the program will apply regardless of whether or not the applicable commercial property is mortgaged. This clarifies previous announcements which suggested that only mortgaged properties would be eligible.

Eligibility: impacted small businesses

Impacted small business tenants are businesses, including non-profit and charitable organizations, that:

• pay no more than $50,000 in monthly gross rent per location pursuant to a valid and enforceable lease agreement in place prior to April 1;
• generate no more than $20 million in gross annual revenues, calculated on a consolidated basis at the ultimate parent level; and
• have experienced at least a 70% decline in pre-COVID-19 revenues.

CMHC has specifically confirmed that eligible small business tenants who are in sublease arrangements are eligible for the CECRA program, if their subleases meet the foregoing program criteria.

For the purposes of calculating revenue losses, small businesses can either compare their revenues in April, May and June 2020 to the revenues earned in the corresponding period in 2019 or to the average of their revenues earned in January and February 2020. The tenant’s revenues must be earned from ordinary activities in Canada calculated using its normal accounting methods and excluding revenues from extraordinary items. A question remains, however, as to whether the tenant’s revenues are to be calculated on a location-by-location basis or a cumulative basis across all of the tenant’s locations. 

Retroactive application

While CECRA offers assistance only for the 3-month period of April, May and June 2020, property owners will be permitted to apply for assistance once the 3-month period has ended if they can prove eligibility during those months. If rent for the 3-month period has been collected at the time a CECRA loan is approved, the property owner will be required to either refund amounts paid by the applicable tenant or, if agreed between the parties, give the tenant a credit for rent payable in a future 3-month period.

Forgiveness of rent and CECRA loans

The CECRA loan agreement and the rent reduction agreement will each include a covenant by the property owner not to recover forgiven rents when the program is over, including by way of future rent increases. CECRA loans will be forgiven if the property owner complies with all applicable program terms and conditions, including the covenant not to recover forgiven rents.  This effectively prohibits the use of CECRA loans to fund rent deferral arrangements. The terms of the forgivable loans and the timing of that forgiveness are not set out in the details published by CMHC to-date.

Analysis

CMHC’s most recent program update has responded to some of the initial questions and criticisms that arose out of the federal government’s initial announcement of CECRA – particularly those relating to what rent is covered, whether landlords who are ground lessees can participate and initial suggestions that only mortgaged properties were eligible. However, concerns remain as to how effective the program will be in practice.

The program does not afford relief directly to impacted tenants. Tenants needing assistance must rely on the co-operation of their landlords to provide a rent reduction and apply for a CECRA loan. Will landlords participate in the program? There is no mechanism to force landlords to do so. To the extent that landlords are required to provide a rent reduction and to bear at least one third of the cost of such rent reduction (i.e., not less than 25% of the monthly gross rent), there is a disincentive for landlords to participate. Most landlords would prefer a rent deferral arrangement to an outright rent reduction and, in practice, most rent deferral arrangements apply only to base rents, not to gross rents (unlike the CECRA program which requires forgiveness of gross rents). In addition, landlords of mortgaged properties may have given negative covenants to their lenders which prohibit lease amendments that waive or reduce rent obligations without lender consent.

Furthermore, the application process requires landlords to attest as to the qualification of each impacted tenant as part of the application process. In practice, we expect that this will necessitate a fair bit of financial disclosure being made by tenants (on an individual and consolidated basis) to their landlords which may be a disincentive for tenants themselves to ask their landlords to participate. It also suggests that landlords will need to consider a reasonable degree of diligence in respect of their tenants’ (and their parent entity’s) finances, which many landlords may not be willing or able to do.

On the other hand, the program is only available to certain qualifying tenants. Tenants who pay more than $50,000 per month in gross rent for any particular location, whose gross annual consolidated revenues (at the ultimate “parent” level) is more than $20 million or whose revenues for the period April to June 2020 have declined by less than 70% will not be eligible for relief. While the program appears to be available on a location-by-location basis, more clarity is required concerning whether the tenant’s revenue decline is to be determined on a location-by-location basis or on a cumulative basis across all locations. Impacted tenants will need to seek the co-operation of their landlords to apply for CECRA relief and may only receive partial relief depending on which of their landlords are willing to participate in the program.

There is also a question for real estate investment trusts whether the forgiven loan is “bad income” for specified investment flow-through (SIFT) tax purposes that remains to be answered.

Finally, only minimal details concerning the application requirements and the terms and conditions applicable to the CECRA loans have been released to date. It remains to be seen whether CMHC will establish a standard set of specific terms and conditions for such loans or leave it to the discretion of CMHC approved lenders to establish market loan terms within CMHC directed parameters as is done for CMHC insured residential mortgages.

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¹ https://pm.gc.ca/en/news/news-releases/2020/04/24/prime-minister-announces-partnerships-provinces-and-territories. See also: https://news.ontario.ca/opo/en/2020/04/ontario-canada-emergency-commercial-rent-assistance-program.html

² https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/finance-and-investing/covid19-cecra-small-business

Read all our coronavirus-related updates on our COVID-19 guidance for organizations resource page.

Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.

Développement de contre-mesures médicales au Canada

Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.

Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19

Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.

Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada

La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.

Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.

Prochaines étapes

Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.