Opportunity knocks: What you need to know about “opportunity zone” investing in the United States

As part of the Tax Cuts and Jobs Act (Sections 1400Z-1 and 14-00Z2 of the Internal Revenue Code), new capital gains exemptions were created for taxpayers that make investments in approximately 8,700 “opportunity zones” throughout the United States.  These opportunity zones, nominated by state and local governments, include low income and economically distressed areas and cover roughly 12 percent of the land area of the United States.

The purpose of the tax exemption is to encourage investment in low-income or economically distressed areas.  The statutory requirements for capturing the tax benefit lend themselves to real property investment over other asset classes, therefore the principal focus of investment activity to date has taken place with respect to that asset class. As a result of these policy changes, we expect that capital will be re-allocated to some of these new opportunity zones and the new investment vehicles that have been created to provide taxpayers with the opportunity to benefit from these new exemptions will continue to increase in popularity. A number of opportunity zones have been established in areas that are not generally considered to be economically blighted, creating an additional arbitrage opportunity for developers and investors. For example, the area in which Amazon had planned to build their (now abandoned) campus in Long Island City, New York, is considered an opportunity zone.

What you need to know

To qualify for the new capital gains exemptions, a taxpayer is required to invest a gain (within 180 days of realization) from a recent sale or exchange of property into a Qualified Opportunity Fund (QOF). A QOF is a new form of investment vehicle that is required to hold at least ninety percent of its assets in “qualified opportunity zone property”. “Qualified opportunity zone property” includes equity interests or business property located within an “opportunity zone”. Because of the relative ease of classification of real property as “located within an opportunity zone” (as compared, for example, to equity interests in a going concern), we anticipate that real estate investment will continue to be a significant element of the investment mandate of many QOFs.

In return for investing a gain from a recent sale or exchange of property into a QOF, the taxpayer would receive an interest in the QOF. The taxpayer is subsequently able to receive three different U.S. federal income tax benefits on the “reinvested capital gain” and their interest in the QOF:

1. An immediate deferral of the reinvested capital gain until 2026;
2. Upon the fifth and seventh anniversaries of the investment, the elimination of a portion (ten percent and five percent, respectively) of the reinvested capital gain; and
3. After the tenth anniversary of the investment and upon the sale of the interest in the QOF, the realization of no gain on any economic appreciation of the “reinvested capital gain” (regardless of how much the interest has increased in value).

We anticipate that many of our clients have been or will be solicited to invest in Qualified Opportunity Funds.  Proper diligence must be done to ensure that the applicable QOF is complying with all relevant statutory requirements. There are a number of issues left unresolved in the statute regarding, among other things, appropriate capital structuring of a QOF (including whether the payment of “carried interest” to the sponsor of a QOF is permissible) and properly structuring the sale of QOF assets. The Treasury department is currently tasked with writing and enforcing the rules around this legislation, and as they work together with Congress to sharpen these issues into focus, we expect that the burgeoning interest in QOF investing, especially with respect to real property investment, will grow exponentially.

Example

In 2018, a taxpayer sells an asset for $2,000.  The asset had a basis of $1,000 and a fair market value of $2,000.  As such, the taxpayer realizes a gain of $1,000 upon the sale of said asset.

The taxpayer reinvests the $1,000 capital gain in a QOF.  The consequences to the taxpayer would be as follows:

• The taxpayer would not recognize the $1,000 capital gain in 2018, as a result of Benefit (i);
• The taxpayer would take a $0 basis in its interest in the QOF;
• In 2023 (the fifth anniversary of the investment), the taxpayer’s basis in its QOF interest would increase to $100, as a result of Benefit (ii);
• In 2025 (the seventh anniversary of the investment), the taxpayer’s basis in its QOF interest would increase by $50 to $150, as a result of Benefit (ii);
• In 2026, the taxpayer would recognize a gain of $850 (the initially deferred $1,000 gain less the QOF interest’s basis step-up of $150); and

After 2028, the taxpayer would recognize (in the applicable tax period) $0 on the gain from the appreciation of the QOF interest between 2018 and the date of the sale of the QOF interest (regardless of how much the interest has increased in value), as a result of Benefit (iii).

Le mois dernier, le Canada a publié sa première Stratégie industrielle de défense (la Stratégie), qui souligne l’engagement du Canada à développer une base industrielle de défense solide et à stimuler la croissance économique. Ces efforts pourraient aussi comprendre le renforcement de l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales, ce qui pourrait constituer des débouchés pour le secteur canadien des sciences de la vie en raison de l’importance accordée aux capacités nationales en ce sens et de la nécessité d’atténuer les risques d’urgences sanitaires.

Développement de contre-mesures médicales au Canada

Comme indiqué dans les bulletins précédents, le quatrième pilier de la Stratégie est axé sur la « sécurisation des chaînes d’approvisionnement pour les intrants et les biens clés » par le renforcement de la production nationale et le stockage de ressources. L’accent est mis tout particulièrement sur les contre-mesures médicales, en précisant que nos « alliés ont établi un lien explicite entre l’état de préparation à la biodéfense et aux contre-mesures médicales et leur sécurité économique et nationale, en élaborant de nouvelles stratégies et de nouveaux mécanismes pour faire progresser ces travaux ». Les contre-mesures médicales désignent divers produits réglementés pouvant être utilisés pour protéger la population lors d’une situation d’urgence de grande ampleur, comme l’éclosion d’une maladie ou une attaque impliquant des armes chimiques, biologiques ou nucléaires. Il peut s’agir de vaccins, de médicaments thérapeutiques et produits biologiques, de dispositifs de tests diagnostiques, des équipements de protection individuelle ou industrielle, et d’autres dispositifs médicaux. Les contre-mesures médicales sont essentielles à la réduction et à l’atténuation des dommages lors d’une urgence de santé publique.

Exploiter les voies réglementaires mises en place lors de la pandémie de COVID-19

Pendant et après la pandémie de COVID-19, le Canada a mis en place plusieurs nouvelles voies réglementaires comme mécanismes d’accélération des approbations de produits médicaux, ce qui pourrait offrir au gouvernement des options pour déployer des contre-mesures médicales afin de faire face aux risques pour la santé publique. Au début de la pandémie, Santé Canada a émis diverses ordonnances provisoires pour permettre l’importation et la vente de médicaments et de dispositifs médicaux qui n’avaient pas eu l’approbation des voies réglementaires traditionnelles. Or, Santé Canada a plutôt fait confiance aux voies d’approbation réglementaire et de l’exemption de certaines exigences en homologation de produits des pays impliqués dans la transaction. Beaucoup de ces règles provisoires ont depuis été officiellement intégrées à la réglementation en vertu de la Loi sur les aliments et drogues et ont été appliquées bien après la COVID-19. Conformément au Règlement sur les aliments et drogues, Santé Canada tient à jour la Liste des maladies qui menacent la santé publique et utilisera une procédure d’autorisation modifiée pour les médicaments d’urgence de santé publique pouvant traiter les affections figurant sur la liste. De même, le Règlement sur les instruments médicaux a établi une liste d’instruments médicaux répondant à un besoin urgent de santé publique, ce qui permet à Santé Canada d’autoriser la commercialisation de ces instruments de manière accélérée. Ces outils réglementaires sont utilisés automatiquement quand une situation médicale présente un grand risque pour la santé publique au Canada et nécessite une action immédiate pour contrer ce risque.

Le rôle de la Stratégie dans le renforcement du régime réglementaire de la santé au Canada

La stratégie prévoit que le Canada adoptera une approche proactive en matière de planification en amont des crises sanitaires. Le gouvernement entend s’assurer que les produits médicaux sont déjà disponibles au Canada afin qu’ils puissent être distribués rapidement en cas d’urgence. D’autres modifications récentes au Règlement sur les aliments et drogues permettent de prépositionner au Canada tous les médicaments d’urgence en santé publique, ce qui signifie qu’ils peuvent être importés dans des installations d’entreposage canadiennes avant que leur mise sur le marché n’ait été autorisée. La Stratégie s’appuie sur ces fondements, en faisant référence à l’organisme existant Préparation aux crises sanitaires Canada (PCSC), un organisme opérationnel spécial au sein d’Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), et à un nouveau Fonds des sciences de la vie, lesquels « collaborent avec des partenaires internationaux et de soutenir l’élaboration et la production de contre-mesures médicales ». PCSC supervise la Stratégie en matière de biofabrication et de sciences de la vie du Canada, qui vise à développer un secteur national des sciences de la vie fort et compétitif doté de capacités de biofabrication de pointe, en mettant l’accent sur la capacité à se préparer et à faire face aux futures priorités et crises sanitaires. Dans cette optique, il y aura des occasions pour les fabricants de nouer des collaborations de recherche et des accords commerciaux ou d’approvisionnement liés aux contre-mesures médicales financées par des programmes fédéraux.

Étroitement lié aux capacités nationales, le pilier III de la stratégie implique « Investissement ciblé pour renforcer un secteur canadien de la défense novateur », avec la promesse que le gouvernement fédéral « soutiendr[a] la recherche et le développement, protéger[a] la propriété intellectuelle, soutiendr[a] les petites et moyennes entreprises, investir[a] dans les compétences et la formation, et encourager[a] les exportations afin de créer un secteur de la défense agile et concurrentiel à l’échelle mondiale ». La nécessité de favoriser le développement de la propriété intellectuelle (PI) et la conservation des droits du Canada est mentionnée à plusieurs reprises dans la Stratégie. Par exemple, la Stratégie prévoit l’établissement de partenariats officiels avec l’industrie canadienne qui « [assureront] la propriété et le contrôle nationaux de la propriété intellectuelle (PI) et des capacités essentielles. » La Stratégie reconnaît l’immense talent des établissements canadiens et la précieuse recherche qui y est menée actuellement et qui est déjà financée par des subventions de recherche d’organismes tels que le Conseil de recherches en sciences naturelles et en génie et les Instituts de recherche en santé du Canada, et fait aussi référence à l’engagement de 1,6 milliard de dollars pour de nouveaux fonds de recherche dans le budget de 2025. Cette prise de conscience de la nécessité de promouvoir et de soutenir l’innovation au Canada laisse présager des possibilités de financement, notamment dans les domaines où le Canada accuse un retard en matière de production nationale et où des engagements d’investissement et de fabrication au Canada peuvent être pris.

Prochaines étapes

Dans les prochains mois, nous prévoyons que le gouvernement du Canada publiera d’autres directives et des mesures de suivi. L’équipe de défense des conservateurs poursuivra sa couverture de perspectives sur la défense au Canada en publiant une analyse supplémentaire pour donner des précisions sur l’incidence de la Stratégie sur de multiples secteurs.